Entendiendo el R.O.I. en las Inversiones en Bienes Raíces:

Entender el R.O.I es indispensable para invertir de manera adecuada en el sector inmobiliario. Descubre que tipos de productos inmobiliarios arrojan un mayor Retorno sobre tu Inversión.

Antes que nada; ¿Que es el R.O.I.?

Es el Retorno Sobre la Inversión ( Return OInvestment ).

Lo que entra a la bolsa (o cuenta de banco) que no forma parte del capital invertido.

Hoy por hoy, los bienes raíces son sin duda la opción favorita de los inversionistas.

¿Por qué? Pues por que las inversiones en Bienes Raíces arrojan un R.O.I. superior al que arrojan los principales instrumentos financieros (Pagarés Bancarios, CETES y Fondos de Inversión). Entra más dinero a la bolsa.

En pocas palabras, conviene más invertir en un bien raíz que tener dinero en el banco ya sea en un pagaré o en un fondo de inversión. Claro recuerda que hay que diversificar y nunca poner todos los huevos en la misma canasta.

Ahora la pregunta sería ¿En qué tipo de bien raíz conviene invertir?

La respuesta es simple: En el que deje mayor R.O.I.

Es común escuchar que alguien compre o quiera comprar una casa con el propósito de darla en renta y tener un ingreso mensual. Ese ingreso mensual (o anual, según se prefiera analizar) es el R.O.I.

Es el sueño de muchos: ¡retirarse y vivir de las rentas!

Esto es lo que se conoce en el medio como una inversión patrimonial.

La invitación que te hago (estimado lector) es la de analizar más allá de que casa comprar para dar en renta, cuando otro tipo de productos; como las oficinas, bodegas y locales comerciales dejan un mayor retorno a tu inversión.

El R.O.I. en la renta de casas en la Ciudad de Mérida (en condiciones normales) oscila entre el 6% anual y el 8.4% anual con respecto al valor de mercado de la propiedad. Si has invertido en alguna vivienda en la Ciudad de Mérida y no estás obteniendo al menos el 6% anual por concepto de rentas, es muy probable que hayas comprado la vivienda por encima de su valor de mercado o bien, que el producto inmobiliario no es lo suficientemente atractivo y no genera los niveles normales de demanda.

En cambio, los que invierten en oficinas, bodegas y/o locales comerciales están percibiendo rentas que oscilan entre el 8.4% anual y el 12% anual (y en algunas ocasiones más del 12%). Lo mismo: si has invertido en algún bien raíz de estos tipos y no estás obteniendo al menos el 8.4% anual por concepto de rentas; muy probablemente es por que compraste caro o el producto no generó demanda saludable.

Recomendaciones para hacer una inversión patrimonial:

  • Apóyate con un Asesor Inmobiliario Profesional: Que además de contar con gran experiencia en el mercado local y de estar capacitado en diversos aspectos inmobiliarios, legales, fiscales, valuación, marketing, etc.; posea un cultura financiera en términos de inversiones. Esto te ayudará a comprar con la certeza de que estás pagando un precio de mercado justo (o incluso identificar una mejor oportunidad) y a tener un panorama muy aproximado a lo que se recibiría por concepto de rentas.
  • Si vas a invertir en el Sector Vivienda Considera los Departamentos y/o TownHouses: La vivienda mientras más pequeña mayor el R.O.I. Los departamentos y los “TownHouses” han demostrado un mayor retorno que las casas en comparación con el monto de la inversión, sin embargo las casas siguen siendo un producto muy demandado y continúa a la alza el retorno. Vale la pena comentar que hay un gran mercado de foráneos que quieren vivir en la Ciudad de Mérida por su gran calidad de vida y seguridad.
  • Las Oficinas, Locales y Bodegas tienen un mayor R.O.I.: Antes los rendimientos del 1% mensual (12% anual) solo lo obtenían los que contaban con grandes capitales. Por ejemplo, los que podían comprar un terreno en esquina sobre alguna avenida transitada de la Ciudad, construir locales comerciales y administrar las rentas. Ahora, existen en el mercado, opciones por debajo de un millón de pesos (y con planes muy accesibles de pago) que le permiten al inversionista adquirir propiedad plena de un bien raíz que además de producir altas rentas incrementa su valor patrimonial por encima de la inflación.
  • Compara todas las opciones para obtener la mejor relación Costo-Beneficio: Es común encontrar en el mercado el mismo producto con características muy similares a distintos precios. Obviamente esos productos similares producirían rentas similares. El problema viene cuando el inversionista que compró el mismo producto compara su renta contra su inversión y su R.O.I por ende es menor que la del inversionista que compró a valor justo de mercado. De ahi la importancia de comprar a precio adecuado. Esto podría sonar muy obvio para algunos lectores, pero en la práctica se observa mucha gente que se va con la finta de excelentes herramientas de marketing que disfrazan un producto inmobiliario no tan bueno o caro.
  • Además del R.O.I. considera la Plusvalía: Las inversiones patrimoniales en bienes raíces (a diferencia del sector financiero) tienen una ventaja adicional al R.O.I.: La famosa y mal entendida “Plusvalía”. A lo que se refiere realmente toda la gente usa el término es al incremento del valor del patrimonio. Por ejemplo: Un terreno va subiendo su valor en la medida en la que su entorno se va consolidando con diversos servicios, urbanización e infraestructura, vías de conectividad, etc.; por lo general sube mucho mas del Índice Nacional de Precios al Consumidor (Inflación pués). En cambio el dinero que está asentado en un pagaré bancario pierde poder adquisitivo por el efecto inflacionario. Siendo justos se le debería restar al rendimiento que ofrece la institución financiera.
  • Considera factores cualitativos tambiénNo todo es numérico. Los diferentes desarrolladores van construyendo su propia marca y esto es indispensable para ellos en un mercado de preventas. Si los inversionistas que compran en preventa reciben un producto de mala calidad o que queda por debajo de sus expectativas, el desarrollador no solo pierde al inversionista de por vida sino que se dedica a hacerles publicidad negativa. En cambio, el inversionista que recibe un producto de la calidad esperada o incluso la supera, es un cliente que sin duda se volverá promotor de la marca y la recomendará cuando pueda.
 

Nuevamente, un buen Asesor Inmobiliario te puede ayudar recomendando a los desarrolladores con mejor calidad. Al asesor no le conviene recomendar un producto malo pues el inversionista tampoco volverá a creer en su asesoría. Otra cuestión cualitativa importante podría ser que por ejemplo en el mercado de la vivienda hay que tomar muchas precauciones, además de tener un muy buen “feeling”; aun así siempre está el riesgo de que te toque un mal inquilino que no pague la renta y sacarlo de tu casa puede resultar altamente problemático. En un edificio de oficinas por ejemplo, podría resultar menos problemático sacar al inquilino moroso.

Es muy importante siempre estar atentos a los indicadores macroeconómicos del país; sin embargo mientras las tasas de interés sigan por debajo de los rendimientos que ofrece el sector inmobiliario, este seguirá siendo tu mejor opción de inversión. Me despido de ti (estimado lector) esperando haberte servido aunque sea un poquito. ¡Nos leemos en el próximo blog post! Atte. Quique Trava
Quique Trava
CEO & Founder
Quique Trava
CEO & Founder
“Podré no estar de acuerdo con lo que dices, pero defenderé hasta la muerte tu derecho a decirlo” (Voltaire)
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